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Comment transmettre ses parts de SCPI ?

La transmission de parts de SCPI demeure une solution envisageable. Dans certaines circonstances, elle peut s’avérer avantageuse d’un point de vue fiscal. Il y a, bien entendu, quelques étapes à passer pour transmettre ses parts de SCPI. Différentes options sont également possibles. 

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Transmettre des parts de SCPI dans le cadre d’une donation en pleine propriété

Deux options sont possibles pour transmettre son portefeuille de parts de SCPI :

  • La donation en pleine propriété
  • Le démembrement de propriété (viager ou temporaire)

Bon à savoir : l’article 790 G du Code Général des Impôts (CGI) prévoit que certains dons familiaux de somme d’argent sont exonérés de droits de donation. Parmi eux figurent notamment les parts sociales de SCPI. 

Il est donc possible de transmettre des parts de SCPI à ses enfants ou ses petits-enfants en s’affranchissant des droits de donation. Bien entendu, cette exonération ne concerne que les dons familiaux n’excédant pas les 100 000 €. Chaque enfant désigné par le porteur de parts peut en bénéficier tous les 15 ans. 

Le plafond d’exonération des droits de donation s’établit à 31 865 € au cas où les bénéficiaires sont les petits-enfants du donateur. En dépassant cette limite, cet avantage fiscal est perdu. 

En choisissant de transmettre ses parts dans le cadre d’une donation en pleine propriétaire, certaines conditions s’imposent :

  • Respecter le plafond d’exonération (voir plus haut)
  • Transmettre ses parts avant 80 ans
  • Attendre que le donataire atteigne l’âge de la majorité (18 ans)

Des informations complémentaires sur https://succession-scpi.com/.

La transmission de parts de SCPI en démembrement de propriété

Il peut être intéressant de transmettre des parts de SCPI en démembrement de propriété. Plus précisément, cela permet de :

  • Bénéficier d’un prix acquéreur décoté
  • Se constituer des revenus complémentaires défiscalisés
  • Réduire l’assiette taxable à l’IFI (ou impôt sur la fortune immobilière)

La pleine propriété des parts est divisée en nue-propriété et en usufruit. Le prix d’investissement initial est décoté (entre 20 % et 40 %). La décote est calculée en fonction de la durée de détention des parts (entre 5 à 15 ans en général). 

L’usufruit des parts est détenu par le souscripteur. La nue-propriété revient aux enfants ou petits-enfants désignés par le donateur. Ils ne perçoivent aucun dividende pendant toute la durée de vie de l’usufruit. Ils récupèrent la pleine propriété du portefeuille seulement à la fin du démembrement. 

Différences entre démembrement viager et temporaire

En optant pour le démembrement de propriété pour transmettre ses parts de SCPI, il est possible de choisir entre deux solutions :

  • Le démembrement temporaire
  • Le démembrement viager

La différence la plus notable se situe au niveau de la durée de l’opération. Dans la plupart des cas, le démembrement viager est plus long. Car il ne prend fin qu’en cas de décès de l’usufruitier. En ce qui concerne la durée d’un démembrement temporaire, elle est fixée contractuellement par les deux parties (l’usufruitier et le nu-propriétaire). 

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